Le locazioni brevi (contratti di locazione turistica) sono una delle forme preferite dai proprietari per mettere a reddito i propri immobili. Il vantaggio della locazione breve è quello di essere uno strumento “semplice” per ottenere reddito dall’immobile.
In questo contributo andremo ad analizzare tutta la disciplina delle locazioni brevi. Dopo aver visto che cosa sono e quali sono i limiti di applicazione andremo ad affrontare la locazione dal punto di vista del proprietario di casa, per poi passare ai modelli di business che possono essere applicati su questo modello contrattuale da parte di intermediari. Il riferimento è al contratto di mandato con o senza rappresentanza da ottenere dal proprietario. Vedremo le differenze di questi modelli di business e gli effetti per il proprietario dell’immobile. Infine, andremo ad analizzare gli obblighi legati alla dichiarazione dei redditi da locazione breve.
Gli affitti brevi non coincidono necessariamente con gli affitti turistici, in quanto, oltre che per turismo in senso stretto, possono essere utilizzati anche per motivazioni diverse, tra cui motivi di lavoro.
le locazioni brevi, inoltre, non devono essere confuse con ulteriori forme negoziali quali il bed & breakfast, l’affittacamere e i residence.
Devono essere immobili ad uso abitativo, devono essere immobili con Categoria Catastale da A1 a A11, esclusa la categoria A10; la durata massima deve essere di 30 giorni per ogni soggetto sullo stesso immobile; l’affitto deve essere effettuato tra persone fisiche; deve trattarsi di soggetti privati, quindi non deve essere all’interno dell’esercizio di attività di imprese.
La disciplina delle locazioni brevi si applica:
① sia nel caso di contratti di affitto stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore;
② sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, intendendosi non solo gli agenti immobiliari o i property manager ma anche coloro che gestiscono portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Le locazioni brevi sono diventate particolarmente popolari grazie alla diffusione di piattaforme online come Airbnb, che consentono ai proprietari di case di affittare le loro proprietà a turisti e viaggiatori per periodi brevi. Questo tipo di affitto può includere stanze private, appartamenti completi o case intere.
Gli affitti brevi offrono vantaggi sia per i proprietari delle proprietà che per i viaggiatori. Per i proprietari, può rappresentare un’opportunità per guadagnare denaro extra affittando le loro proprietà vuote o inutilizzate. Per i viaggiatori, può offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel tradizionali e spesso può essere una soluzione più economica, soprattutto per gruppi di persone o per soggiorni prolungati.
L’articolo 4 D.L. n. 50/2017 ha previsto uno specifico regime fiscale che si applica ai redditi derivanti dalle locazioni di breve durata di immobili ad uso abitativo da parte di privati persone fisiche.
Il termine locazione breve si riferisce generalmente alla pratica di affittare una proprietà per un breve periodo di tempo, solitamente inferiore a 30 giorni. È un termine spesso utilizzato nell’ambito dell’ospitalità e del settore immobiliare.
Sono ricondotti nella disposizione delle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo gratuito (comodato) da parte del comodatario, fermo il vincolo di durata.Per ulteriori informazioni clicca qui.
Non rientrano invece in questa disposizione legislativa del 2017 i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio dell’attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per uso abitativo di collaboratori e dipendenti.
La Legge di bilancio 2021 (Legg n. 178 del 30-12-2020) ha colmato una lacuna legislativa disponendo che il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 cod. civ. (art. 1, comma 595).
Chi mette in affitto più di quattro appartamenti deve avere la partita Iva e adempiere a tutti gli obblighi che ne conseguono.Si ricorda, infine, che questa disposizione è valida anche quando i contratti sono stipulati mediante l’intervento di intermediari immobiliari o attraverso soggetti che gestiscono portali telematici.
Con la legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) è stato dunque introdotto un numero massimo di appartamenti in locazione breve, pari 4, oltre il quale non è più possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Una volta superato il limite dei 4 appartamenti, oltre all’obbligatoria tassazione IRPEF, l’attività di locazione sarà considerata alla stregua di un’attività imprenditoriale e, pertanto, da svolgersi con partita IVA e registrazione presso la Camera di Commercio.Ma è un limite spesso solo teorico in quanto restano valide le regole regionali per le locazioni turistiche.Si può dire che il limite di 4 appartamenti vale solo in senso restrittivo, riducendo il numero di unità gestibili a 4 nelle regioni dove è superiore, senza incrementare il numero di unità nelle regioni dove è inferiore, come ad esempio nel Lazio e in Lombardia.